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2008年房地产估价师考试试题及答案(房地产估价案例与分析)
资料类别
   化工建筑试卷
课程(专业)
  房地产估价案例与分析
关键词
  房地产估价案例与分析|房地产估价师
适用年级
  大学
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文件格式

  word
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  34K
发布时间
  2019-10-07 20:22:00
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发布人   kj008

 内容简介:
   2008年房地产估价师考试试题及答案(房地产估价案例与分析)
  一、问答题(共3题,每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下)
  (一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。
  (二)某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地,投入1 000万元建成办公用房一幢。目前,该办公用房的市场价值为4 000万元,若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定,则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?
  (三)某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1 500㎡,占地2 900㎡,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡,商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
  据此,估价师拟定了以下两种估价思路:
  1.以商品住宅销售均价为基础估价;
  2.以商业用途土地价格为基础估价。
  请问:
  1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
  2.针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。
  二、单项选择题(共3大题,10小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
  (一)王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦,为保证正常经营,于2004年初进行了重新装修。2006年初,王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值,评估结果为800万元。一年后王某因病去世,临终前留下遗嘱:总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此,该大厦处分前兄
  妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层,哥哥获得三至六层。
  1.若结合周边类似房地产价值分析,该大厦一至六层的价值比例关系为:
  1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3,则哥哥应向妹妹支付补偿款( )万元。
  A.11.43
  B.11.77
  C.22.86
  D.23.53
  2.因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果,一年后处分该房地产时,兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是( )。
  A.若选用市场法,应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
  B.若选用市场法,应结合大厦各层业态进行价值分析
  C.若选用收益法,其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用
  D.若选用收益法,其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用
  3.兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为( )。
  A.房屋所有权注销登记
  B.房屋所有权初始登记
  C.房屋所有权变更登记
  D.房屋所有权转移登记
  4.若哥哥将其房地产出租后,又与银行签订了抵押合同,并委托房地产估价机构评估,则房地产估价师在抵押估价报告中应提示( )。
  A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权
  B.如未通知承租人,则该抵押合同效力待定
  C.如不办理抵押登记,该抵押合同无效
  D.如处置该抵押物,该租赁合同对受让人依然有约束力
  (二)甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改建为百货超市,并补交了土地使用权出让金,将土地变更为商业用途,土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止,约定不可续期。2008年4月30日,乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
  5.如果采用收益法估价,下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是( )。
  A.该宗商业房地产的收益年限为28年
  B.该宗商业房地产的收益年限为28年,但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响
  C.该宗商业房地产的收益年限为38年
  D.该宗商业房地产的收益年限为38年,但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响
  ...........

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